Особенности приобретения недвижимости в Германии

Сегодня любой иностранный гражданин, являющийся физическим или юридическим лицом, при соблюдении некоторых условий имеет возможность приобрести коммерческую или жилую недвижимость в Германии. Для этого необходимо лишь иметь определенные документы, счет в германском банке и достаточную для покупки и оформления сумму денежных средств.

Для выбора недвижимости можно обратиться к услугам агентства недвижимости или совершить покупку самостоятельно у частного лица. При сотрудничестве с агентством недвижимости возможны два варианта, один из которых предусматривает личный приезд покупателя для совершения ознакомительного тура, а второй делает возможным совершение сделки удаленно, при оформлении доверенности, заверенной нотариусом и содержащей апостиль на некоего представителя. Физическое лицо может выбрать объект недвижимости на любой из федеральных земель страны, при этом оно должно иметь действующий заграничный паспорт. А для юридического лица обязательным условием является наличие документа, подтверждающего законность деятельности, осуществляемой организацией, выдаваемого Торговой Палатой (Handelskammer).

Покупатель имеет возможность сделать выбор объекта из имеющихся предложений на рынке первичного или вторичного жилья. Вторичный рынок представлен в гораздо большем объеме во всех городах Германии, тогда как первичный рынок присутствует в достаточном объеме лишь в крупных городах, причем в люксовом варианте. Но приобретение элитной недвижимости в данной стране является очень выгодным вложением, поскольку ее стоимость имеет тенденции к росту, что позволяет получить прибыль от ее продажи после окончания строительства. Причем возможна рассрочка платежа по зафиксированному графику при наличии договоренности с застройщиком, а гарантия на строительство дается на срок в пять лет. Невыполнение обязательств со стороны обоих сторон несет определенные выплаты и штрафные санкции. При соблюдении ряда условий, выдвигаемых каждым банком индивидуально, иностранный гражданин может взять ипотечный кредит, срок выплаты которого согласовывается заемщиком совместно с банком. От данного срока напрямую зависит сумма погашения основной части кредита и процентная ставка, составляющая в среднем от четырех до пяти процентов годовых. Условиями для получения данного кредита являются владение заемщиком 50% собственного капитала, наличие дохода, достаточного для обеспечения выплаты по кредиту, содержания жилья и обеспечения собственного проживания. При этом стоимость жилья, находящегося в хорошем состоянии и расположенного в ликвидном районе, должна быть не ниже 50000 евро.

Также возможен вариант индивидуального строительства жилья на купленной под застройку земле, при наличии разрешения на это со стороны местных властей. Такой вариант позволяет значительно сэкономить денежные средства, поскольку один квадратный метр такой недвижимости составляет от 600 до 1500 евро, а сама земля, предусматривающая наличие всех подведенных коммуникаций обойдется от 100 до 800 евро за квадратный метр. Можно также приобрести старое жилье с целью его дальнейшего переоборудования. При возведении собственного дома необходимо заранее уточнять все моменты строительства с компанией-застройщиком во избежание непредвиденных ситуаций.

При покупке недвижимости в Германии огромное внимание следует уделять содержанию Поземельной книги (Grundbluch), в которой прописаны сведения обо всех настоящих и будущих собственниках, возможных обременениях ипотеками. Изучить содержание книги можно самостоятельно либо воспользовавшись услугами нотариуса. Любые обременения ипотеками могут быть переняты покупателем только в случае его согласия с этим. Они, а также имеющиеся банковские кредиты должны быть удалены из записей книги еще в процессе переоформления объекта на нового владельца, поскольку только после разрешения банка на ликвидацию обременений (Loschungsbewilligung) могут быть переведены деньги на счет продавца или кредитора. Эта процедура дает определенные гарантии покупателю. На погашение обременений уходят средства от покупной стоимости, либо при их недостаточности между покупателем и продавцом заключается соглашение о варианте ее погашения.

Следующим этапом является встреча обеих сторон у нотариуса, причем явка может быть поочередной, поскольку заключение договора одновременное присутствие двух заинтересованных сторон не требует, но обязательным условием сделки является заверение ее у нотариуса. При осуществлении перерегистрации прав собственности производится сначала предварительная регистрация прав (Auflassungsvormerkung), а затем и окончательная (Grundbucheintragung). После заключения сделки и подписания договора купли-продажи сторонами нотариус высылает заявку на предварительную регистрацию нового владельца в поземельный суд (Ggundbuchamt). После чего сумма переводится покупателем на счет продавца в том случае, если покупка осуществляется лицом, постоянно проживающим в Германии, или нотариусом с трастового счета в случае покупки лицом, не проживающим на постоянной основе в стране. После этого, а также после уплаты налога на приобретение жилья, нотариус отсылает в поземельный суд заявку на внесение окончательной регистрации нового собственника. Эти данные хранятся в поземельной книге в электронном виде и могут быть представлены в любой момент в виде выписки по запросу владельца. Окончательная регистрация собственника занимает некоторое время и в договоре купли-продажи зачастую указывается дата «экономического перехода прав собственности», обычно ближайшее первое число месяца после даты сделки, с которой права покупателя вступают в силу, и он может осуществлять любые действия, связанные с недвижимостью. Все операции по заключению сделки и окончательной перерегистрации прав собственности могут занимать до четырех месяцев, при наличии у объекта проблем этот срок может увеличиться.

Расчеты при оформлении сделки купли-продажи осуществляются безналичным путем, причем перевод денег может производиться не только с германского, но и с зарубежного счета. Для упрощения процедуры следует все же открыть счет в Германии, что предусматривает личное присутствие иностранного гражданина для прохождения всех формальностей и удостоверения личности. Обычно открытие счета предусматривает наличие загранпаспорта, подтверждения места проживания, грамотно заполненных банковских формуляров и иногда рекомендательной справки. Открытие счета производится в евро и можно сразу же внести необходимую сумму. Если же оплата производится с иностранного счета, то в банк требуется предоставить документы, подтверждающие цель перевода средств, которые могут состоять только из оригинального договора купли-продажи, переведенного на иностранный язык, а могут быть дополнены счетом нотариуса и уведомлением на оплату с полными банковскими реквизитами. Перевод денег со счета покупателя осуществляется после получения им письма от нотариуса, содержащего информацию об исполнении всех требуемых предпосылок (Preisfalligkeitsbescheinigung), к которым относятся:

- предварительная регистрация прав собственности нового владельца;

- получение разрешения банка на стирание имеющихся обременений (Loschungsbewilligung);

- получение от управляющего домом разрешения на совершение сделки (Verwalterzustimmung).

Если оплата покупки производится через трастовый счет, специально открытый для конкретной сделки и доступный для операций только нотариусу, то покупатель должен внести средства, включающие стоимость покупки и дополнительные издержки на этот счет в указанные сроки, составляющие от двух до четырех недель.

Новый собственник не будет внесен в Поземельную книгу до тех пор, пока не уплатит налог на приобретение жилья (Grunderwerbsteuer), составляющий обычно 3,5% от стоимости покупки, но в Берлине данный показатель равен 4,5%. Ответственность за уплату налога возлагается в равной степени на обе стороны, но чаще всего издержки на оформление сделки оплачивает покупатель, что указывается в договоре купли-продажи. Издержками покупателя являются также и услуги нотариуса, комиссия маклера, расходы на переоформление прав собственности. Услуги нотариуса рассчитываются по специальной таблице, их среднее значение составляет 1,5% от стоимости покупки, величина возрастает до 2-3% при низкой стоимости объекта и понижается до 0,7% при высокой цене. Издержки при перерегистрации прав собственности находятся в районе 0,3-1%, а комиссия маклера в районе 3-6% с дополнительным учетом НДС. При условии низкой стоимости объекта устанавливается фиксированная ставка, которая может находиться в районе от 1500 до 5000 евро. К дополнительным расходам продавца относятся те, что связаны с удалением имеющихся обременений и заверением договора (Nachgenehmigung) в случае отсутствия продавца на основном заверении сделки (Beurkundung).